「不動產證券化」是指將原本高價、不可切分的不動產物件，透過金融證券化方式，分割為細小的單位證券，投資人透過可金融市場買賣交易，輕鬆晉升為不動產房東；或是可像00712復華富時不動產證券化ETF一樣，將資金借貸出去給特定機構、收取不動產的放款利息。

免責聲明

什麼是REITs ？

REITs ( Real Estate Investment Trust ) 中文為不動產投資信託，其投資標的除了投資一般大眾所熟悉的商辦、商場、住宅之外，亦包含廠房、物流中心、數據中心、5G電塔等各式多元的不動產類型。

REITs可以分為兩大類：

權益型REITs

權益型REITs透過股權「直接持有」不動產標的，讓投資人可以參股大型不動產物件，成為奈米房東定期收取租金！此外，如果不動產價格上漲，亦會反應在REITs淨值的提升，故可視為抗通膨的投資商品之一。

台灣大部份的REITs，如國泰1號等，都是屬於此類。

抵押型REITs

抵押型REITs則為以「間接方式」將資金借予不動產開發商等業者以賺取利息、或是直接投資於專做不動產放款的機構、或是直接向金融業者購買MBS(不動產抵押貸款證券)投資。

本文00712復華不動產ETF，即為抵押型REITs。

MBS 不動產抵押貸款證券 Mortgage Backed Securities：

金融機構將其不動產貸款的債權證券化，包裝組合並切分為較小證券單位，對外銷售于投資人。

00712圖卡

結語

00712基本資料介紹

成立日期	2017/08/09
保管銀行	玉山銀行
經理費率	0.300%
保管費率	0.100%
持股數量	34檔
基金規模	86.0億
受益人數	61,211
除息月份	3、6、9、12月

00712基本資料

00712追踨由富時公司所編製的「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」，投資於掛牌在美國的抵押權型REITs，其投資標的需有50%以上總資產投資於不動產抵押貸款、或不動產擔保證券的REITs 。

指數依照市值、流動性等條件篩選指數成分證券，並每季檢討一次，其成分證券的資格如下：

1、市值達1.5億美元以上

2、流動性審核：每年12月審核，計算過去12個月-各月份日成交量中位數，並計算出週轉率。

(1)非現有成分股：過去12個月，至少有10個月的週轉率達0.05%以上，才具成分股資格。

(2)現有成分股：過去12個月，至少有8個月的週轉率達0.04%以上，否則將予以刪除。

但在例外的情況下，如成交量普遍低迷，可降低週轉率標準，以避免指數成分大幅變動。

3、投資資產審核：每年12月檢視成分股發行人所投資的資產。REITs應至少將75%之總資產投資於符合上述定義的標的，若投資比例低於50%，將予以刪除該成分股。

4、公眾流通量審核：公眾流通量需達5%以上才具成分股資格。

00712成分股審核

定期審核月份：每年3、6、9、12月。

調整生效日期：每年3、6、9、12月第四個星期一生效。

00712費用率

00712的經理費率與保管費率皆為三段式計算：

經理費率：
30億以下：0.35%。
現規模30-100億：0.30%。
100億以上：0.25%。

保管費率：
30億以下：0.16%。
現規模30-100億：0.10%。
100億以上：0.08%

目前基金規模為89億，適用第二階收費門檻，目前經理費率與保管費率兩者合計0.40%。

再加計其他分項的費用項目後，發現00712在年度的總費用率，投信公會版本數據、與復華投信公開說明書中所載數據，0.44%對比3.47%，出現巨大的落差！

探究巨大差異原因，在於美國的30%股利扣繳稅率制。目前台灣投資人在美股中所獲股利(Dividend)需預扣稅額30%，其稅額歸類為費用項目。在投信公會版的總費用率中，沒有呈現該筆稅額的費用項目，故數據較低。

近5年單年度總費用率

年度	投信公會統計總費用率	公開說明書總費用率
2022年	0.44%	3.47%
2021年	0.60%	3.26%
2020年	0.70%	3.02%
2019年	0.73%	3.02%
2018年	0.87%	3.89%

註：2017/8/9成立，故自2018年起統計完整年度費用率資訊。

00712成分股

00712前10大持股比重

最大持股為安納利資本管理公司（Annaly Capital Management），安納利為美國大型的抵押房地產投資信託公司，該公司主要借入短期資金，並將所得資金投資於資產擔保證券，並靠利差賺取收益。(其他公司不也都這樣…)

排名	持股	權重
1	安納利資本管理公司	17.8
2	AGNC投資公司	11.5
3	史塔屋資產信託	10.4
4	Rithm資本公司	7.3
5	百仕通抵押信託公司	6.8
6	Hannon Armstrong Sustainable	5.3
7	Arbor Realty Trust Inc	4.5
8	阿波羅商業房地產金融公司	3.0
9	奇拉美投資公司	2.9
10	雙港投資公司	2.6

單位%。數據時間 2023.02.17

00712配息紀錄

00712採用「季配息」機制。

除息月份：3、6、9、12月。

配發月份：1、4、7、10月。

前段所述抵押型房貸REITs會利用利差來賺取收益；此外更會利用「借入資金再融資」的槓桿操作，賺取更多倍數的槓桿利差，因此可以配發出較高的收益給投資人。

00712的配息來源為海外所得，依我國現行的最低稅負制規定，超過100萬才需申報，並享有670萬的免稅額後，才與個人所得稅取其高來課稅，因為對一般投資人來說，課不到海外所得稅。

但請注意！早在美國配息的這端，在美國30%的股利扣繳稅率制下，早就課過一次稅了！故配息愈高，代表課稅也愈高！

年度	配息
2022年	0.844
2021年	0.766
2020年	1.062
2019年	0.941
2018年	1.873

00712配息

00712報酬率

近5年單年度報酬率回顧

觀察近4年的完整年度績效，00712有3個年度下跌、2個年度上漲。

近5年來：最大年度跌幅為22.42%(2020年)。

近5年來：最高年度漲幅為11.45%(2021年)。

年度	績效
2022年	-21.43
2021年	11.45
2020年	-22.42
2019年	11.33
2018年	-2.49

單位%

00712圖卡

結語

00712FH富時不動產投資於不動產抵押貸款或是MBS資產，就如同借款人或金融機構般，讓投資人可以每季收取房貸利息。

但凡事有一體兩面，00712亦可能受到不動產景氣的循環、或美國利率政策變化影響、加上REITs有財務槓桿操作，因此除了收益之外，投資的波動風險，亦需同時納入投資決策評估。END

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